“熔斷機制”作用有多大 地價降房價就會降嗎?

  • 時間:2016-12-17 15:23 編輯:cy 來源: 閱讀:1932
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摘要:2月15日,鄭州市國土局拿出總面積約944.69畝的16宗土地登場“招拍掛”,鄭州土地市場迎來年內最大規模的一次網拍。

2月15日,鄭州市國土局拿出總面積約944.69畝的16宗土地登場“招拍掛”,鄭州土地市場迎來年內最大規模的一次網拍。 

    其中,最為熱門的128號地塊,隨著競買者報出7706萬元的價格觸發熔斷。這是9月18日“鄭九條”發布后,首宗被“熔斷”的拍賣。□東方今報·猛犸新聞首席記者 李凌 

    “鄭九條”實行后首現“熔斷” 

    在16宗土地中,有7宗純住宅用地,7宗住宅與商業“混搭”地,兩宗商業用地。其中,135、136號地為商務用地,采用價高者得的方式出讓,其余14塊住宅或兼容住宅用地均按照新的限地價掛競買細則確定競得人,熔斷地價也已在地塊信息里標明。 

    128號與136號的兩宗地因不屬于城改項目,而成為了業內人士常說的“凈地”。在這兩塊“凈地”中,面積只有12畝多一點的128號地格外受人關注,因為它的規劃用途為“城鎮住宅”。而136號地規劃為商務金融用地,競爭就遠遠沒有128號地塊激烈。 

    128號地位于惠濟區,位置在沿江山路與連霍高速向北不遠處。其實,這塊地早在9月14日就已在中國土地市場網上掛出了出讓公告,原名為鄭95號地,定于10月6日正式掛牌,10月19日限時競拍。然而,9月14日陽光城奪取航海路綜合體地王,北龍湖15、16號地被緊急中止,緊接著就是深夜“鄭九條”的出臺。128號地的出讓計劃也暫時擱淺。 

    如今,該地塊重新出讓,由于面積較小,開發難度大,操作空間小,并非開發企業理想中的地塊。或許是對土拍熔斷新規則的一次嘗試。尚未開拍,已經出現爭搶,這也是自推出熔斷機制后,首次出現住宅用地爭搶情況。不到上午9點,128號地塊隨著代碼為“69439400”的競買者報出的最新價格7706萬元被“熔斷”。 

    在“熔斷”近兩個小時后,這塊地以8538萬元的競地價(畝均約711萬元,折合樓面價約為每平方米3029元)被“幸運兒”河南乾民置業有限公司摘得。 

    說他是個“幸運兒”,因為在“熔斷”機制下,拍地已從“憑財力”變為“憑運氣”。原因很簡單,讓我們再來回顧下鄭州“熔斷”機制的具體規則:當宗地在網拍時的價格達到起始價的150%時,宗地網拍“熔斷”,這時就轉入了各競拍人的“一次競價”階段。哪家的報價和平均值差值最小,他便成為這宗土地的競得人。雖然有多個競拍人報價,但河南乾民置業有限公司報價和平均值差值最小,所以,便成功拍得。 

    部分地塊早已“名花有主” 

    121、122、123號地均位于龍湖北部區域,122、123號地為河村村;124、125號地為馬李莊村;130-135號地六塊地為二十里鋪村;138號地為蘇屯村。網傳16宗招拍地塊,部分早已“名花有主”,有些地塊售樓部已建好。 

    作為城改用地的121號地起始價被秒摘,競得者為河南萬林置業有限公司,成交價24006萬元,單價431.02萬元/畝。萬林置業股東之一是河南東方宇億置業有限公司,是東方富田項目開發公司。 

    122號地經過兩輪競拍,由河南美商置業有限公司摘得,成交價51352萬元/畝,單價480.66萬元/畝。高于起始價200萬元。 

    123號地塊的競拍過程與前一塊122號地的劇情類似,也以“起始價+一輪報價”的價格成交,最終成交價格為9600萬元,高于底價100萬元,同樣由美商置業競得。單價482.267萬元/畝,樓面價0.2584萬元/㎡。 

    地價降房價就會降嗎? 

    “增加供地,將減輕開發商對于未來拿不到地的顧慮,不僅有利于穩定市場,抑制高價地,還會平抑或減緩房價漲勢。”省商業經濟學會會長宋向清表示,同時,首開熔斷機制,由政策變為現實,一只多方關注的靴子落地,也給房地產市場價格上漲增加了一道閘門,可以說是土地市場和房地產市場雙雙迎來新的抑價利好。這對于抑制土地和房地產行業惡性競爭,保持鄭州房地產市場價格健康平穩,以及減輕居民購房壓力等都具有積極意義。可以說是目前情況下,一項多方受益的適配政策。 

    理論上講,地價降房價就應該降,因為構成房價的成本少了。但影響房價的因素很多,其中供求關系是核心因素,只要有效供給不能滿足需求,那么,成本即使降了,價格依然會漲。當然,房價漲跌還有諸如房屋質量、區域環境、小區配套、信貸寬松度、政府調控以及居民購房心態等,因此,地價下降,未必就一定導致房價下降,但一定是促使房價下降的主要因素。 

    他表示,11月份,鄭州樓市價格下降,有人說鄭州樓市價格進入降價拐點,如果說是拐點,那么也僅僅是政策性拐點,而非市場性拐點,一旦本輪調控政策放松或取消,由于鄭州商品房總需求大于總供給,因此,未來鄭州樓市價格上漲動能很大,上漲潛力很大,上漲概率很大。
 

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